На какой земле можно строить базу отдыха

Земельный вопрос. Как правильно выбрать участок для глэмпинга.

Отправным пунктом в вопросе покупки земли для глэмпинга является ее категория. Категория земли – система классификации всех территорий РФ, которая основана на их целевом назначении.
Согласно Земельному кодексу РФ, по целевому назначению земли подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.

Каждая категория имеет свой ВРИ (вид разрешенного использования) – детальное зонирование территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Всего возможных видов разрешенного использования более 3000. Все они перечислены в классификаторе, который был установлен приказом Минэкономразвития России.

Алтай. Россия

Что такое ВРИ и прочие непонятные слова

Существует 3 вариации вида разрешенного использования:

– основные виды разрешенного использования;
– условно разрешенные виды использования земель;
– вспомогательные виды.

Основные виды разрешенного использования земельных участков перечислены в классификаторе. Они не подлежат дополнительному согласованию с органами власти. Это значит, что собственник вправе распоряжаться участком по своему усмотрению в рамках закона и классификатора.

Классификатором невозможно предусмотреть все. Поэтому существуют условно разрешенные виды использования земельных участков. Это дает возможность расширить законные способы использования земли при необходимости. Перечень условно разрешенных видов устанавливается на местном уровне.
Чтобы установить на своем участке дополнительный вид допустимого использования, необходимо пройти процедуру согласования с муниципалитетом и Комиссией по землепользованию и застройке. Это может потребоваться, например, если вы на своем участке, предназначенном для ИЖС, запланируете возведение глэмпинга и бани для коммерческой деятельности.

Вспомогательные виды разрешенного использования применяются для уточнения существующего целевого назначения. Такое дополнение может потребоваться при желании собственника построить на своем участке забора, гаража или другого некрупного объекта.
Использование земельного участка не по целевому назначению – основание для привлечения нарушителя к административной ответственности.

Камчатка. Россия

Как разобраться с ПЗЗ и генпланом?

И, наконец, где же можно найти информацию о ВРИ? В ПЗЗ (план землепользования и застройки), который oзнaчaeт регламент pacпopяжeния pecypcaми зeмeльнoгo фoндa, a тaкжe иx экcплyaтaцию cпocoбaми, кoтopыe зaвиcят oт цeлeвoгo нaзнaчeния зeмeль. Он есть у каждого участка и представляет собой тактический документ для исполнения положений генерального плана.

Генплан является исходным документом для разработки правил землепользования и застройки. По сути своей это документ территориального планирования, который дает возможность сбалансированно развивать территории и грамотно размещать объекты транспортной, социальной, инженерной инфраструктур.

ПЗЗ дает информацию о:

– состоянии конкретной территории, правилах размещения объектов и строительства. Карты ПЗЗ детально отображают зонирование территории.
– регламентах землепользования и строительства.
– интересах жителей и застройщиков, в обход земельных конфликтов.

Конечная цель вышеперечисленных документов проста и понятна: упорядочить и оптимизировать использование земельных угодий. 3aкoнoдaтeльнo ycтaнoвлeнo, чтo их ведение oтнocитcя к компетенциям мecтныx влacтeй. Coглacнo cт. 14 Ф3 № 131 oт 06.10.2003, имeннo мecтныe влacти oпpeдeляют, кaк бyдeт иcпoльзoвaтьcя зeмeльный фoнд.

В ПЗЗ устанавливаются следующие параметры застройки:

– Предельные (минимальные или максимальные) параметры разрешенного строительства объектов;
– Размеры земельных участков, в т.ч. их площадь;
– Предельное количество этажей или предельная высота здания
– Ранее установленные ограничения использования земельного участка и объектов;
– Уровень обеспечения территории инфраструктурой;
– Максимальные отступы от границ земельных участков.

А теперь для наглядности приведем пример. Вы установили, что категория земли – сельхоз. назначения, и прежде чем начать строить глэмпинг, следует понять, какой вид разрешенного использования данного участка. Обратимся к ПЗЗ (план землепользования и застройки). В документе сказано, что ВРИ – огородничество. Следовательно, возводить шатры и сдавать их в аренду будет запрещено по законодательству.

Карелия. Россия

Какие назначения земли подходят для глэмпинга?

Перейдем к конкретным категориям земли, которые предусматривают возведение глэмпинга.

1. Земли особо охраняемых территорий и объектов.

Рекреация. В состав земель рекреационного назначения входят ЗУ [земельный участок], на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря и другое.

На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению. Единственным ограничением, которое законодательство устанавливает относительно этой группы территорий – земли должны располагаться за границами поселений. Если кадастровая карта показывает нам подкатегорию земли – рекреация, то глэмпинг смело может быть возведен на данном виде земельного участка.

ООПТ [особо охраняемые природные территории]. В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» предусмотрена возможность в рекреационных зонах национальных парков размещать, в том числе: объекты туристской индустрии, музеи и информационные центры. Кроме того, в пределах особо охраняемой зоны, выделяемой в национальных парках, допускается возможность проведения экскурсий, а также мероприятия и деятельность, направленная на развитие познавательного туризма. 3 Пунктом 1 статьи 17 этого же федерального закона предусматривается, что земельные участки, которые находятся в федеральной собственности и расположены в границах соответствующих функциональных зон национальных парков, могут предоставляться в целях осуществления рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной, гражданам и юридическим лицам в аренду в соответствии с земельным законодательством.
Земли ООПТ возможно дать только в аренду, концессионного соглашения не предусмотрено. Аренда возможна через Росимущество посредством аукциона.

2. На землях населенных пунктов можно строить глэмпинг, если ВРИ земельного участка:

а) жилое;
б) зоны отдыха;
в) предпринимательство.
На все остальные нужно менять ВРИ, так как, предположим, на ИЖС [индивидуальное жилищное строительство] и ЛПХ [личное подсобное хозяйство] глэмпинг возводить нельзя.

3. Земли лесного фонда.

Лесные земли могут использоваться для осуществления рекреационной деятельности и быть местом отдыха граждан. Право собственности на лесные земли принадлежит государству. Граждане и компании могут получить такие земли только по договору аренды с муниципалитетом.
Для этого им потребуется обратиться в земельный комитет с заявлением и перечнем услуг, которые планируется предоставлять на данной территории. Рассматривается заявление на публичных слушаниях, земля передаётся новому владельцу через проведение аукциона.
Когда земля получена в аренду, на ней можно будет построить глэмпинг, базу отдыха, пансионат или иное учреждение рекреационного назначения. Срок аренды лесной земли для целей рекреации не может быть менее 10 лет и более 49 лет.

В данном случае важно учесть наличие определенных рисков, которые можно объединить в 2 группы:

1) Выбирая участок, поинтересуйтесь ее целевым назначением, от этого будет зависеть возможность будущего строительства.
2) Риски ведения бизнеса

4. Земли сельхоз назначения.

Земли данной категории не предназначены для возведения глэмпинга, так как ВРИ для них не значится рекреация. Возможно на таких участках и возведение жилых строений, но только для сезонного проживания: дачного или садового домика. Чтобы построить глэмпинг на земле с/х назначения, следует узнать возможные ВРИ в ПЗЗ и перевести участок в другую категорию (например, в Земли особо охраняемых территорий и объектов: подкатегорию – рекреация).
Иной выход из ситуации – возведение леса на с/х землях.
Подробнее в следующем параграфе.

Крым. Россия

Законодательные основы землепользования в Российской Федерации

Базовым документом, регулирующим землепользование в России, является Земельный кодекс. Но помимо Земельного кодекса есть множество федеральных законов и законов субъектов РФ, которые влияют на вопросы землепользования.

1. Где получить информацию о назначении земли.

Но как же найти данные, указывающие, где можно строить глэмпинг, а где это строго запрещено? (для начала следует определить ВРИ). Ниже приведены следующие инструменты для поиска:

– в сервисе «публичная кадастровая карта» на сайте https://pkk.rosreestr.ru – бесплатно,
– заказать выписку о территориальной зоне в Росреестре через МФЦ или госуслуги, для граждан 300 рублей электронно,1500 рублей на бумажном носителе, для юридических лиц в 3 раза дороже.
– заказать градостроительный план может только правообладатель участка через МФЦ или госуслуги – бесплатно,
– заказать выписку из ПЗЗ в администрации органа местного самоуправления – правообладателям бесплатно,
– посмотреть в ПЗЗ на сайте администрации органа местного самоуправления – бесплатно.

2. Как изменить назначение земли

Для начала нужно тщательно изучить генеральный план местности, в котором фиксируется перспектива изменения категории земли. Земли можно поменять, например, из населенного пункта на рекреацию и т.д.
Если генплан не позволяет изменить категории земель, то для начала нужно изменить (с помощью органов местного самоуправления). В ином случае следует изменить ген. план и перевести землю из одной категории в другую.с помощью органов местного самоуправления.
Возможен перевод участка в другую категорию, например, в Земли особо охраняемых территорий и объектов: подкатегорию – рекреация).

Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

-земель, находящихся в частной собственности:
-земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
-земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

Подходящим для вас вариантом может стать возведение леса на с/х землях.

Постановление правительства от 2020 года об особенностях использования с/х земель разрешает собственникам выращивать лес на своей земле, а значит и перспективы для дальнейшего развития глэмпинга на участках категории с/х. Оно открывает возможности для иных видов деятельности, ранее запрещенных на землях данной категории. Из данного Постановления следует, что на земле сельскохозяйственного назначения, после уведомления местных властей о намерении выращивать лес, есть возможность осуществлять рекреационную деятельность.

Рекреационная деятельность не входит в настоящее время в перечень Видов разрешенного использования (ВРИ) земли сельскохозяйственного назначения. Откуда следует такая возможность? В пункте 4 утвержденного постановлением Положения указано, что использовать леса, выросшие на земле сельхозназначения можно в целях, указанных в п. 1 – 10 и 13 – 15 ст. 25 Лесного кодекса РФ, часть 1. п. 8 из указанной статьи ЛК сформулирован просто: ” осуществление рекреационной деятельности”. Но статья 25 ЛК, к которой прямо отсылает Постановление, указывает, что рекреационной деятельностью заниматься можно, а ст. 41 того же Лесного кодекса прямого говорит:

Статья 41 “Использование лесов для осуществления рекреационной деятельности”:

1. Леса могут использоваться для осуществления рекреационной деятельности в целях организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности.
2. При осуществлении рекреационной деятельности в лесах допускается возведение некапитальных строений, сооружений на лесных участках и осуществление их благоустройства.

Это является выходом из ситуации. Но остается открытым вопрос по условиям выращивания леса и других аспектов, связанных с ведением бизнеса.

Точно не подходят следующие категории земель:

1) Земли промышленности, энергетики, транспорта
2) Земли водного фонда
3) Земли запаса

С 1 марта 2022 года вступают в силу поправки, разрешающие фермерам строить жилые дома на с/х территории. Многие их ждали, однако застраивать сельхозземли в массовом порядке не получится. Давайте разбираться, почему, вместе с основателем Межрегионального юридического центра земельных отношений, кандидатом юридических наук Екатериной Ивановой.

Во-первых, есть ограничения по площади застройки участка – 0,25%. Это значит, что для постройки дома хотя бы 50 кв. м потребуется участок 2 га.
Во-вторых, такой вид разрешенного использования участка как для «крестьянского фермерского хозяйства» не предусмотрен утвержденным классификатором видов разрешенного использования.
В-третьих, теперь фермеров в качестве фермеров не регистрируют. Хотите заниматься сельским хозяйством – дорога открыта. Регистрируйтесь как обычное ООО или ИП. Но как при регистрации дома доказать, что вы именно фермер – пока неизвестно. Ведь регистрация специального статуса фермера упразднена.

Самое главное – Росрееестр и Россельхознадзор все земли сельхозназначения по умолчанию считают угодьями, то есть не подлежащими застройке. Поскольку процедуры снятия статуса угодий у нас в законодательстве нет, и для фермеров отдельных исключений не предусмотрели, пока совершенно неясно как будет работать закон. Ведь сегодня даже с регистрацией овощехранилищ, цехов по переработке сельхозпродукции и прочими подобными объектами возникают большие сложности.

Еще одной больной темой является размещение на землях сельхозназначения некапитальных построек. К ним относятся быстровозводимые конструкции, не имеющие неразрывной связи с землей. То есть такие объекты, которые можно разобрать и собрать заново без ущерба их техническому состоянию. Именно такие конструкции используют при организации глэмпингов и агротуризма.

С одной стороны есть масса нормативных актов, согласно которых декларируется поддержка агротуризма или сельского туризма.
С января 2022 года в Федеральный закон от 24 ноября 1996 года N 132-ФЗ “Об основах туристской деятельности в Российской Федерации” официально вводится понятие сельского туризма.

Предусмотрено, что сельский туризм – это туризм, предусматривающий посещение сельской местности, малых городов с численностью населения до тридцати тысяч человек, в целях отдыха, приобщения к традиционному укладу жизни, ознакомления с деятельностью сельскохозяйственных товаропроизводителей и (или) участия в сельскохозяйственных работах без извлечения материальной выгоды с возможностью предоставления услуг по временному размещению, организации досуга, экскурсионных и иных услуг.

При этом указано, что деятельность по оказанию услуг в сфере сельского туризма осуществляется сельскохозяйственными товаропроизводителями в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.

Однако пока таких требований правительством не разработано.

При этом если мы говорим о возведении некапитальных строений, то без перекрытия почвы, как правило, не обойтись. А перекрытие почвы – это уже вид порчи земель, за который предусмотрена и административная ответственность, и возмещение ущерба.

Приказом Минприроды России от 08.07.2010 N 238 утверждена Методика исчисления размера вреда, причиненного почвам как объекту охраны окружающей среды и установлена формула для подсчета размера ущерба. Даже при небольшой площади порчи земель размер ущерба может превышать миллион рублей. Поэтому на сегодняшний день даже возведение некапитальных строений на участках сельхозназначения влечет риск привлечения к ответственности и взыскания существенного ущерба с владельца земли.

Из личного опыта для минимизации рисков могу посоветовать установку таких некапитальных строений на полых трубчатых столбах, которые удерживают конструкцию, не позволяя опуститься непосредственно на почву и, кроме того, благодаря таким полым столбам при их извлечении не происходит перемешивания почвенных горизонтов, поэтому шансы на защиту своей позиции и минимизацию размера ущерба почве возрастают кратно.

3. Что будет, если не привести назначение земли в соответствие с вашей деятельностью.

Стоит обратить внимание, что правила землепользования и застройки доступны на сайте администрации.
Федеральный закон от 08.03.2015 N 46-ФЗ влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц – от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц – от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц – от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Штрафы, как видим, большие, и никогда не знаешь, какой инспектор приедет в глэмпинг с очередной проверкой.

4. Как можно обойти ограничения.

Построить на сельхоз землях лес и перевести их в лесной фонд;
в случае запрета прокладывания коммуникаций в траншее (из-за запрета снятия плодородного слоя), возможно спрятать коммуникации в земле, сделав насыпь поверх коммуникаций;
при невозможности строительства капитальных дорожек (из-за запрета снятия плодородного слоя), на помощь приходит рулонная дорожка (мобильная), которая не портит почвенный слой.
налог.

Земли рекреационного назначения имеют больший налог, чем остальные, поэтому можно сделать следующее: пятна застройки глэмпинга переводим в рекреацию, а остальные территории- в сельхозназначение.

Разные статусы участков: правовые последствия

Решили обзавестись земельным участком? Для начала ответьте: для каких целей он вам нужен? Хотите небольшой домик с банькой и бассейном, чтобы приезжать на выходные, прополоть пару грядок и вернуться в город на работу? А может, планируете разводить животных или переехать всей семьей за город? Разберемся, на каких участках разрешено построить дом и прописаться в нем, а где можно только заниматься сельским хозяйством.

Что можно делать с землей

Категория земли зависит от цели ее использования. Нас интересуют два вида: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Именно на них чаще всего и приобретаются загородные дома.

По общему правилу, земли сельскохозяйственного назначения не предусмотрены для строительства жилья. Возводить там можно ангары или сараи, пригодные для производства и хранения продукции. Но! Сельхозземле может быть присвоен вид разрешенного использования, когда построить дом для жилья разрешено.

Виды разрешенного использования земельных участков (то, что можно делать на земле) установлены в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540). Их больше сотни, но нас интересуют исключительно участки для личного пользования. Землю можно использовать:

• для сельского хозяйства;
• личного подсобного хозяйства на полевых участках;
• индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
• личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• огородничества/садоводства.

Виды разрешенного использования не привязаны к конкретным категориям земель, поэтому могут встречаться и там и там (земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения).

Дачное хозяйство исключено из классификатора. Так что остались только садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ и ОНТ). Но дачные объединения продолжают действовать под старым наименованием. Сроков для их переименования нет. Так что вы можете встретить и ДНТ, и СНТ. Существование их законно (Федеральный закон от 29 июля 2017 года «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 217-ФЗ ).

Земли населенных пунктов чаще всего предназначены для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. А земли сельхозназначения — для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, садоводства и огородничества.

Покажем в таблице, где можно строить дом для проживания, а где нет.

По данным Циан.Журнала

Дома могут быть предназначены для постоянного проживания (жилые) и нет (садовые). Это влияет на вероятность прописки. Если дача пригодна для постоянного проживания, то отказать в прописке нельзя. Кстати, Конституционный Суд РФ озвучил, что регистрация по месту жительства не зависит от целевого назначения участка, на котором возведен дом (постановления Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 года № 7-П; от 30 июня 2011 года № 13-П). Поэтому вас зарегистрируют в жилище, построенном как на землях населенного пункта, так и сельхозназначения. Главное условие: чтобы на этой земле было разрешено строить жилой дом (при наличии соответствующего вида разрешенного использования).

ИЖС и садоводство: жить можно

Наиболее подходящим для постройки собственного дома и не предусматривающим обязательное наличие сада / огорода является участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. Земли ИЖС используются для возведения жилых домов с правом присвоения почтового адреса и регистрации по месту жительства.

Роман Бедак, юрист, арбитражный управляющий

Статус земель населенного пункта обязывает местные власти создавать для владельцев таких участков транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру. «Это означает, что участки ИЖС будут обеспечены в приоритетном порядке дорогами, коммуникациями, школами, детскими садами, больницами и прочими социальными объектами по установленным нормативам», — добавляет Наталья Дубина, заместитель руководителя юридического департамента семейства компаний Kaskad Service.

А это в свою очередь приводит к удорожанию таких участков по сравнению с иными. По данным компании «Метриум», разница может составлять 15% и более.

Если земельный надел предназначен для садоводства, то помимо выращивания овощей и посадки плодовых деревьев можно отстроить коттедж для постоянного проживания.

Обратите внимание: с 4 августа 2018 года не требуется получать согласие на строительство дома. Можно уведомить орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство — например, отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации, о начале и окончании строительства. Гараж, подсобку или теплицу можно строить и без уведомлений. С 1 марта 2019 года уведомительный порядок о начале и окончании строительства и реконструкции индивидуальных и садовых жилых домов становится обязательным.

Если вы ведете строительство дома без уведомления, то фактически создаете самовольную постройку. Это значит, что суд может обязать вас снести эту самовольную постройку или привести ее в соответствие с градостроительными требованиями. Снос самовольной постройки и приведение ее в соответствие осуществляется за счет собственника земельного участка.

Александр Беднягин, генеральный директор Московского областного БТИ

Огород и сельхоз: свой угол не построить

Если покупаете землю с разрешенным сельскохозяйственным использованием или ведением огородничества, то забудьте про домик на природе. Ограничиться придется нежилыми постройками хозназначения.

Огородный участок предполагает постройки для удовлетворения бытовых и иных нужд — сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и пр. А сельхозназначение — только постройки для хранения и переработки аграрной продукции.

ЛПХ — всё дело в поле

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться как участки в границах населенных пунктов (их еще называют приусадебными), так и за их пределами (полевые участки). Приусадебный используется для производства сельхозпродукции, он пригоден для возведения жилого дома и хозпостроек. А полевой — только для аграрных работ. Жилье там строить запрещено. В первом случае вид разрешенного использования земли — ЛПХ, а во втором ЛПХ на полевых участках.

Участки ЛПХ, расположенные в границах населенных пунктов, могут быть использованы для постоянного проживания и регистрации по месту жительства. Причем цена их будет ниже, чем участков ИЖС, поскольку инфраструктура для них строится по более низким нормативам (допускается размещение школ, садов, больниц, дорог и т. д. в большей удаленности, а коммуникаций в меньшем объеме по сравнению с ИЖС).

Наталья Дубина, замруководителя юридического департамента семейства компаний Kaskad Service

Обычно участки ИЖС расположены в черте города или в коттеджных поселках, а участки ЛПХ в населенных пунктах меньшего размера. Это влияет на продажную и кадастровую стоимость, от которой рассчитывается размер налога.

Размер земельного налога

Ставка налога не зависит от категории и разрешенного вида использования земли. Поскольку это местный налог, то он устанавливается муниципальными властями (например, советом депутатов сельского поселения), но не может превышать 0,3% (для земель, предназначенных для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества) и 1,5% (для сельхозземель за пределами населенных пунктов).

Конкретный размер можно посмотреть в электронных сервисах на официальном сайте Федеральной налоговой службы (в «Справочной информации о ставках и льготах по имущественным налогам»). Вам необходимо только выбрать интересующий субъект и муниципальное образование.

Чем выше кадастровая стоимость земли, тем выше размер налога (который определяется умножением кадастровой стоимости на ставку налога). Поскольку наиболее высокая кадастровая стоимость на земельные участки для ИЖС, то и налог придется платить значительно выше (например, в Дмитровском районе Подмосковья в близлежащих населенных пунктах он будет в 2–2,5 раза выше, чем ЛПХ, и в 3–4 раза выше, чем для садоводства).

Будьте внимательны: если в течение 10 лет с даты госрегистрации права на земельный участок ИЖС не будет построен и зарегистрирован дом, то к размеру налога применят повышенный коэффициент (2). Для других наделов, где разрешено строительство загородных фазенд, такое правило не применяется.

Категорию земли, форму собственности, кадастровую стоимость участка, его площадь и разрешенное использование вы можете посмотреть в выписке из ЕГРН. Запросите ее у продавца либо получите самостоятельно в бумажном / электронном виде на портале Росреестра. Услуга эта платная и составляет 750 рублей за бумажный документ и 300 рублей за электронный. Эту же информацию можно получить бесплатно на официальном сайте Росрестра, зайдя с главной страницы на Публичную кадастровую карту. В этом случае вам надо либо знать кадастровый номер объекта, либо отыскать его на карте.

Ежемесячное обслуживание

Тарифы на коммунальные услуги (электричество, газ, вода и пр.) за участок ИЖС в среднем в месяц составляют 10–15 тыс. рублей, а за земли для ЛПХ и садоводства — 2–5 тыс. рублей, отмечают в компании «Метриум». Если участок приобретен в садовом или огородническом некоммерческом товариществе, то владельцам земли придется платить еще и членские и целевые взносы.

Ну и в заключение скажем: чтобы определиться с выбором участка, нужно понять, для чего вы планируете его приобрести и какие средства готовы в него вкладывать. Расположение, инфраструктура и прочие факторы значительно влияют на стоимость надела и размер земельного налога, который с каждым годом становится все выше.

Что проверить, чтобы не купить кота в мешке

Вместе с Марией Архиповой, председателем Ассоциации адвокатов России за права человека, мы составили список подводных камней, которые могут встретиться на пути любого добропорядочного загородного жителя. Вот о чем стоить позаботиться заранее (получить актуальную информацию можно, например, в отделе архитектуры местной администрации):

• Если рядом проходит дорога, есть водоем или лесной участок, необходимо уточнить план градостроительства. Так вы избавите себя от покупки участка, где собираются делать прокол для вывода сточных вод, вырубать лес для строительства объектов ЖКХ или прокладывать трассу (это популярное решение на дешевых сельскохозяйственных землях, где часто строится и жилье; из юридической практики можно сделать вывод, что чаще всего спорные участки встречались в Раменском районе).
• Можно прояснить риски строительства АЗС, магазинов, гостиниц или, например, кладбища — очень часто вдоль уже существующего шоссе отложены промышленные земли, так что такой вариант тоже возможен (наличие жилых домов со всех сторон не препятствие, если такая деятельность предусмотрена и разрешена на конкретном участке). Промышленные резервные земли могут стать новой полосой существующего шоссе через 5 лет — об этом, скорее всего, кроме как в местной архитектуре вы не узнаете.
• Узнайте, какие кабели проходят по вашей земле — связь или газ могут проходить прямо по вашему участку. Если это так, придется заранее подумать о сервитуте и сразу оформить право пользования такой землей (понимая, что низкая цена участка может быть связана с регулярными визитами к вам на участок служб для устранения неполадок).
• Встречается интересная практика и с шумовой зоной: два участка могут соседствовать, но на одном будут действовать существенные ограничения на строительство, а на другом — нет.
• Важно помнить, что часто землю ИЖС пытаются использовать для промышленных объектов. Это запрещено (нецелевое использование), поэтому при появлении на ИЖС условного шиномонтажа или мебельной фабрики смело обращайтесь в прокуратуру и в судебном порядке требуйте компенсацию.

Отдельно Мария Архипова просить насторожиться, если на предложенный участок выставлена низкая цена, но участок и район при этом кажутся идеальными.

«Чаще всего или такой участок невозможно оформить, или по его использованию существуют серьезные ограничения. Так, например, в СНТ по Щелковскому направлению продавали участки по привлекательной цене. Позже выяснилось: продавалась земля, принадлежащая водоканалу. Покупать участок в надежде, что именно вам все-таки удастся его оформить, не стоит, если только вы не уверены на 100% в своих аргументах и документах при всех прочих негативных обстоятельствах».

Если хотят изъять участок.

Напоследок собеседница Циан.Журнала дает совет тем, кто уже купил участок, а теперь его хотят изъять для государственных или муниципальных нужд или подвинуть его ради расширения трассы. Подобные истории уже случались — например, при строительстве трассы М4 «Дон» перед Олимпийскими играми в Сочи в 2014 году, когда на одном из подмосковных участков расширяли трассу для установки пунктов взимания платы. Тогда местные жители выступили против, и планы строительства были изменены: вместо сноса домов ради стоянки грузовиков было построено новое жилье.

Схожая история была с владельцами домов в СНТ для строительства ЦКАД. Проблема достигла таких масштабов, что практически никого не выселили, переделав все планы строительства, а всё-таки подлежащие сносу дома получили значительные компенсации.

«Против изъятия земельных участков без компенсации говорит и постановление Конституционного суда РФ. Собственники земельных участков, оказавшихся в зонах с особым режимом застройки уже после их приобретения, смогут получить компенсацию за нанесенный своим правам ущерб. К соответствующему выводу пришел Конституционный суд РФ в ходе рассмотрения жалобы жительницы Нижнего Новгорода. Это поворотное решение, так как оно фактически остановило изъятие участков под предлогом расположения их в границах зон памятников истории и природных комплексов».

В случае с покупкой участка в СНТ можно подстраховаться, оформив земли общего пользования и поставив их на кадастровый учет. Здесь придется заручиться поддержкой председателя, который не будет препятствовать в оформлении в собственность ЗОП и спокойно воспримет желание членов СНТ увеличить свои участки за счет ЗОП.

«Без оформления ЗОП в собственность членам СНТ нужно обращаться в администрацию, чтобы присоединить две бесплатные сотки. Если решили оформлять, то можно пойти напрямую к председателю и общему собранию. В спокойных СНТ присоединение происходит мировым соглашением, обращением в МФЦ, в сложных случаях — со спорами в суде».