Продать квартиру неприватизированную

Продажа неприватизированной квартиры: все способы

Многих нанимателей муниципального жилья интересует, можно ли продать неприватизированную квартиру, предоставленную по договору социального найма. По общему правилу сделать это нельзя — наниматель не является собственником, поэтому не вправе распоряжаться недвижимостью, в том числе и продавать ее. Однако существуют обходные пути, позволяющие передать муниципальное жилье в пользование другому лицу и получить взамен деньги, то есть осуществить его фактическую продажу. Впоследствии новый наниматель сможет приватизировать квартиру и оформить ее в собственность.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Право собственности, в том числе на недвижимое имущество, является совокупностью нескольких правомочий. К ним относятся:

• Право владения, то есть осуществление физического контроля над имуществом, например, запирание ее под замок;
• Право пользования, для жилой недвижимости — возможность проживания в квартире;
• Право распоряжения — возможность отчуждать (продавать или дарить) имущество.

Согласно ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения предоставляет нанимателю право пользования и владения недвижимостью. Право распоряжения остается у собственника квартиры. В отношении жилья, предоставляемого по социальному найму, действуют те же положения. Наниматель обладает правом пользования и владения жилым помещением, но не имеет права распоряжения, которое остается у муниципалитета.

В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе:

• Вселять в помещение иных лиц с согласия наймодателя (муниципалитета) на постоянной или временной основе;
• Сдавать квартиру в поднаем;
• Обменивать помещение на другое;
• Требовать с наймодателя осуществления капремонта, предоставления коммунальных услуг и частичного содержания общего имущества МКД.

Право распоряжения недвижимым имуществом в этот список не входят, поэтому продать или подарить неприватизированную квартиру нельзя.

Причины продажи неприватизированного жилья

Желание продать квартиру, в которой жилец проживает по договору социального найма, может возникнуть по различным причинам. К основаниям для продажи могут относиться:

• Желание сохранить возможность участия в бесплатной приватизации в дальнейшем;
• Желание впоследствии приватизировать жилье большей площади или имеющее более выгодные характеристики;
• Накопившиеся долги по коммунальным платежам.

Также наниматель может попытаться продать квартиру, если он ранее уже использовал право участия в бесплатной приватизации. Однако в таком случае количество способов продажи для него уменьшается.

Как продать неприватизированное жилье: 3 способа

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Несмотря на фактический запрет продажи жилья, находящегося в собственности муниципалитета, существуют обходные пути, позволяющие продать жилье, формально не нарушая законодательство. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, на которых остановимся подробнее.

Способ 1. Приватизация квартиры

Самый простой и честный способ продажи. Наниматель получает отказы других зарегистрированных в квартире лиц, а также собирает все необходимые документы. Затем он обращается в МФЦ с заявлением на участие в бесплатной приватизации и передает пакет документов, который направляется в местную администрацию. Срок рассмотрения заявления составляет 2 месяца. В случае положительного решения муниципалитета наниматель приглашается в ответственный орган администрации для подписания договора приватизации. Затем на его основании ему необходимо обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на жилье. После этого квартиру можно будет продать.

Начать приватизацию можно после того, как найдется покупатель, но лучше сделать это раньше, а уже затем искать покупателя. В таком случае вся процедура будет абсолютно прозрачной и законной. В ином случае, когда находится покупатель на еще неприватизированное жилье, имеются подводные камни. Соглашение о будущей сделке обычно закрепляется договором задатка. Однако продавец формально не имеет право брать задаток, так как еще не является собственником жилья. Если же такая форма обеспечения обязательств, как договор задатка, не используется, то можно упустить покупателя, который не захочет ждать окончания приватизации.

Как видно, наиболее существенным недостатком этого способа является его длительность. Одно рассмотрение заявления местной администрацией занимает 2 месяца, не стоит также забывать о сроках изготовления технической документации. Например, техпаспорт БТИ может изготавливаться 1 месяц. Также нужно помнить, что в случае продажи квартиры менее, чем через 3 года после приватизации, продавцу придется уплатить НДФЛ.

Способ 2. Прописка покупателя

Прописка покупателя — рискованный, но самый быстрый способ продажи неприватизированного жилья. Чтобы осуществить подобный способ продажи, необходимо:

• Найти фактического покупателя жилья;
• Получить согласие муниципалитета и других членов семьи на его прописку в квартире;
• Переоформить договор социального найма на покупателя и одновременно заключить соглашение о передаче денежных средств;
• Вместе с семьей выписаться из квартиры.

Затем покупатель может приватизировать жилье и оформить его в собственность. Преимущество этого способа состоит в том, что нет нужды самостоятельно приватизировать квартиру. Можно даже не гасить долги по коммунальным платежам, так как лицевой счет переоформляется на фактического покупателя. Однако подобный способ имеет и минусы. Главный из них — возможность столкнуться с мошенническими действиями. Риски и покупателя, и продавца жилья достаточно велики, поэтому применяется такой способ продажи достаточно редко.

Способ 3. Обмен на более дешевый вариант

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель может обменять свое жилье на аналогичное, то есть предоставленное другому нанимателю по договору соцнайма. Обмен на более дешевый вариант фактически нельзя назвать продажей, однако наниматель неприватизированного жилья может получить какую-либо сумму живыми деньгами. Сложность состоит в том, что найти подходящий вариант — нетривиальная задача. Нанимателю, желающему получить за муниципальное жилье деньги, придется:

• Найти подходящий встречный вариант, наниматель которого согласен на сделку;
• Получить разрешение муниципалитета и членов семьи на обмен (касается обеих сторон договора);
• Заключить с контрагентом договор мены;
• Переоформить договоры социального найма и получить доплату за жилье;
• Впоследствии можно приватизировать полученную на обмен квартиру и продать ее.

Этот способ считается наиболее сложным в исполнении. Искать другого нанимателя, готового обменяться жильем и доплатить необходимую сумму, можно очень долго.

Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья

Требования к нанимателю и документы для приватизации

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Любой из способов продажи предполагает, что рано или поздно продавец либо покупатель будет приватизировать квартиру. Для участия в бесплатной приватизации необходимо, чтобы будущим собственником были соблюдены следующие условия:

• Был гражданином РФ;
• Проживал в квартире по договору социального найма;
• Не утратил права участия в бесплатной приватизации;
• Получил согласие на приватизацию и отказы от участия в ней других проживающих в квартире лиц.

Также для участия в приватизации наниматель должен подготовить следующие документы:

• Паспорта всех лиц возрастом старше 14 лет, проживающих в квартире;
• Свидетельства о рождении малолетних жильцов;
• Образец договора социального найма;
• Ордер на вселение в квартиру;
• Справку о наличии права на участие в приватизации;
• Технический паспорт;
• Кадастровый паспорт с поэтажным планом здания;
• Выписку из лицевого счета;
• Справку о регистрации по форме № 9 из всех мест проживания с 1991 года;
• Согласие органа опеки, если несовершеннолетние жильцы отказываются от участия в приватизации.

Указанные документы необходимо сдать в МФЦ вместе с заявлением на участие в приватизации.

Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ

Приватизация квартиры нанимателем с долгами по ЖКУ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже затем искать покупателя. Фактическая продажа квартиры с долгами возможна, в этом случае можно действовать несколькими способами:

• Покупатель выплачивает задаток, из которого гасятся долги по ЖКУ, затем проводится приватизация и продажа жилья;
• Если продажа осуществляется путем вселения, то лицевой счет переводится на фактического покупателя, сумма задолженности вычитается из цены объекта;
• В случае обмена с доплатой со стороны покупателя долг по «коммуналке» также выплачивается из средств задатка.

Покупателю следует помнить, что договор задатка с нанимателем, не являющимся собственником жилья, юридически ничтожен. Поэтому существует риск того, что наниматель квартиры с долгами после внесения задатка просто погасит задолженность, в то время как потенциальный покупатель рискует остаться ни с чем.

Какие сложности могут возникнуть

Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.

Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона. Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками. Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.

В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.

Частые вопросы и ответы на них

Можно ли продать муниципальную квартиру, если право на бесплатную приватизацию было утрачено всеми проживающими лицами?

В таком случае можно лишь обменять жилье или прописать в квартире фактического покупателя. Другие способы «продажи» невозможны.

Сделку можно оспорить в суде и признать недействительной, если сначала произведена приватизация, а затем продажа квартиры. Основания для признания сделки недействительной установлены Гражданским кодексом. Суд может признать ее недействительной, если, например, не были учтены интересы других проживающих лиц или была нарушена форма договора купли-продажи.

Прописка в квартире фактического покупателя сама по себе является ничтожной сделкой, так как в таком случае нарушены требования закона (нельзя продать то, что тебе не принадлежит), а также нарушены права других лиц (муниципалитета как собственника жилья). Однако если продавец и покупатель не проявят инициативу по расторжению сделки, а муниципалитет не будет поставлен в известность о ее истинных условиях, то продажа осуществима, так как формальные требования закона будут соблюдены.

Можно ли наниматель бесплатно приватизировать и затем продать квартиру, если ранее он уже участвовал в приватизации?

Право на участие в бесплатной приватизации жилфонда предоставляется один раз в жизни, однако это требование распространяется исключительно на совершеннолетних граждан РФ. В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона № 1541-1 несовершеннолетние, ставшие собственниками жилых помещений в порядке приватизации, сохраняют однократное право на участие в бесплатной приватизации после достижения совершеннолетия.

Члены семьи нанимателя могут быть вселены им в квартиру без согласия наймодателя. К членам семьи относятся дети, супруг, родители нанимателя. На вселение других лиц необходимо согласие муниципалитета. Отказать в прописке наймодатель может, если жилая площадь квартиры, приходящаяся на каждого жильца, меньше учетной нормы, установленной муниципалитетом.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Как продать приватизированную квартиру: особенности сделки

Обычно продажа приватизированного жилья не вызывает сложностей — собственник может как продать приватизированную квартиру, так и подарить, заложить или завещать ее, так как именно ему принадлежит право распоряжения своим недвижимым имуществом. Однако и продавцам, и покупателям необходимо учитывать, что в случае свежей приватизации у сделки по продаже приватизированной квартиры есть несколько важных нюансов, которые отличают ее от купли-продажи жилья, приобретенного иными способами. Какие — разберем в данной статье.

Понятие и правовые основания приватизации

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Приватизация жилых помещений — передача в собственность граждан недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Обычно в России этот термин применяется в отношении бесплатной приватизации жилых помещений, которая регулируется положениями Федерального закона № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ». В соответствии с его нормами, право на однократную бесплатную приватизацию предоставляется всем гражданам РФ, занимающим жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, по договору социального найма. В соответствии с принципами этого закона, приватизация является:

• Однократной — возможность предоставляется 1 раз в жизни (исключения сделаны для несовершеннолетних детей);
• Бесплатной — за передачу недвижимости не взимается плата;
• Добровольной — наниматели не могут быть принуждены к приватизации занимаемых помещений.

Первоначально планировалась, что бесплатная приватизация жилья будет проводиться ограниченный период. Срок окончания программы бесплатной передачи жилья в собственность граждан неоднократно переносился. В 2017 году конечный срок был отменен, поэтому сейчас действует еще один принцип приватизации — ее бессрочность.

Так как приватизация означает передачу жилья в собственность, то ее участники приобретают все правомочия собственника, в том числе и право распоряжения жильем. Однако в соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности на жилье должно быть зарегистрировано. Поэтому новоиспеченный владелец не может продать жилье сразу же после приватизации — сначала ему нужно обратиться в орган регистрации недвижимости (Росреестр) и зарегистрировать свои имущественные права. Лишь после этого он может приступать к продаже жилого помещения.

Процедура продажи приватизированной квартиры

Сделка по купле-продаже приватизированного жилья обычно не представляет серьезных проблем, если она не осложнена правами третьих лиц или наличием несовершеннолетних собственников. В таком случае процедура проводится по стандартным правилам.

Какие документы нужны для продажи

Пакет документов, которые понадобятся сделки, зависит от того, как именно она проводится. Минимальный набор документации включает в себя:

• Паспорта всех участников;
• Копии договора купли-продажи (по одному для каждого из участников сделки и один для органа регистрации);
• Правоустанавливающий документ на недвижимость (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
• Документ, подтверждающий законность приобретения права собственности (в данном случае — договор приватизации).

Остальные документы могут потребоваться в силу того, что сделка имеет какие-либо особенности:

• Если в тексте договоре не прописано, что он имеет силу передаточного акта, то для проведения сделки понадобится акт приема передачи;
• Если покупатель приобретает жилье в ипотеку, то для получения кредита покупателю необходимо предоставить технический и кадастровый паспорта (заказывает продавец, оплачивает покупатель), а также оценку ликвидности и рыночной стоимости жилья (заказывает и оплачивает покупатель, продавец предоставляет помещение для осмотра);
• Если продается доля в приватизированной квартире — согласие других собственников;
• Если владельцем жилого помещения (доли в праве общей собственности) является несовершеннолетний — согласие органа опеки.

Также для безопасного проведения сделки продавцу необходимо предоставить справки из паспортного стола о прописанных лицах, а также об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Договор купли-продажи приватизированной квартиры

Единственное, что отличает договор купли-продажи приватизированного помещения от своих аналогов, это указание на основание возникновения права собственности. В данной графе необходимо указать, что квартира принадлежит продавцу на основании договора приватизации (указывается номер и дата составления). Также в текст соглашения необходимо внести следующие сведения:

• Название документа, место и дату его составления;
• Паспортные данные сторон (продавца и покупателя), если от их лица выступает несколько человек, указываются паспортные данные всех участников;
• Указание на то, что продавец согласен продать, а покупатель — приобрести объект недвижимости;
• Полное описание объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, этаж, общая площадь, количество и метраж жилых комнат и вспомогательных помещений);
• Ссылку на правоподтверждающий документ (свидетельство на право собственности или выписку из ЕГРН);
• Документ, на основании которого возникло право собственности (договор приватизации);
• Цену сделки (обычно ее указывают как цифрами, так и буквами);
• Порядок исполнения;
• Ответственность сторон за нарушение его положений;
• Дополнительные условия, определенные сторонами;
• Дата и подписи.

Регистрация перехода права собственности

Регистрация сделки производится Росреестром. Также подать документы и заявление можно:

• В МФЦ;
• В электронном виде.

В последнем случае документы должны быть заверены электронными подписями участников соглашения. Также подать документы электронным способом может нотариус. Он привлекается к сделке, если его участие по закону является обязательным, либо по желанию сторон. Нотариус также заверяет договор своей электронной подписью.

После того, как запись о праве собственности будет внесена в реестр прав, участники соглашения получают свои образцы договоров купли-продажи, а покупатель — еще и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Как продать приватизированную квартиру с долями

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

В случае, если квартира была приватизирована на несколько лиц, каждое из них является собственником какой-либо доли в общем имуществе. Наличие доли не означает, что каждому из совладельцев обязательно принадлежит какое-либо помещение в недвижимом имуществе — в долевой собственности может находиться и однокомнатная квартира. В таком случае каждому из совладельцев принадлежит идеальная доля (не существующая в натуре).

Если же комнат в квартире несколько, то совладельцы могут заключить соглашение о порядке пользования общим имуществом, в котором определены конкретные комнаты для проживания каждого из совладельцев. Тогда доли в общей праве собственности будут реальными.

Если все собственники согласны

Продажа приватизированной квартиры, если все совладельцы согласны на сделку, не представляет особой сложности. Процедура продажи в таком случае абсолютна стандартная, за одним исключением — в договоре купли-продажи от имени продавца выступает несколько лиц, каждый из которых ставит свою подпись. Также все совладельцы должны присутствовать на регистрации и собственноручно заполнить заявление.

Если не все собственники согласны

Сложности возникают, если один совладелец желает продать квартиру, а другой нет. Без согласия другого собственника продать жилое помещение нельзя. Поэтому если один из совладельцев выступает против сделки, то продать квартиру невозможно. Однако можно попытаться продать долю в жилье — как реальную, так и идеальную.

Как продать долю в приватизированной квартире

Реальную долю можно продать как отдельную комнату в коммунальной квартире, идеальную — как право пользования частью жилого помещения. Однако нужно помнить, что продавать квартиру по долям не выгодно, поэтому лучше договориться с собственником, отказывающимся от продажи. К тому же найти покупателя на идеальную долю — крайне сложная задача.

Также необходимо учитывать, что сделка по продаже доли должна отвечать нескольким критериям:

• Другие совладельцы имеют право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ);
• Сделка по продаже долевого недвижимого имущества подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев, когда в ней участвуют все совладельцы (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Инициатор продажи должен сделать остальным совладельцам письменное предложение о выкупе его доли. При этом все условия предложения должны соответствовать реальным — если позднее выяснится, что цена для совладельцев была завышена или были предложены иные условия осуществления купли-продажи, то сделка может быть признана недействительной. Собственник, получивший предложение, должен отреагировать на него в течение месяца. Если за этот срок от него не поступает согласия на покупку, обязательство продавца считается выполненным. Можно не ждать этого срока, тогда другой собственник должен дать письменный отказ.

После получения отказа можно регистрировать сделку. Как уже говорилось, она подлежит нотариальному удостоверению. Стороны должны посетить нотариуса, который проверит соответствие договора купли-продажи требованиям закона, а также удостоверится в дееспособности и свободе волеизъявления всех участников сделки. За нотариальное удостоверение взимается плата, которая зависит от цены договора, а также наличия или отсутствия родственных отношений между сторонами. Тарифы нотариуса за удостоверение договора купли-продажи установлены п. 1 ст. 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате».

Также придется заплатить за составление договора купли-продажи или за проверку его соответствия законодательству (тариф одинаков). Покупатель также оплатит госпошлину за регистрацию права собственности (2 тыс. руб.). Нотариус самостоятельно передаст договор на регистрацию в Росреестр, плата за совершение данного действия не взимается.

Можно ли продать жилье с несовершеннолетним ребенком

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Собственники приватизированной квартиры, в которой проживают и прописаны несовершеннолетние дети, никак не ограничены в продаже жилья. Обращаться в органы опеки за получением разрешения не нужно. Достаточно лишь прописать ребенка до совершения сделки в другом жилье. В соответствии со ст. 20 ГК РФ, ребенок возрастом менее 14 лет должен быть прописан с законным представителем. Поэтому зарегистрироваться по новому адресу он должен с одним из своих родителей.

Если ребенок одновременно является владельцем доли в приватизированном жилье, то его имущественные права дополнительно защищены ст. 21 Федерального закона № 48 и п. 4 ст. 292 ГК РФ. В соответствии с ними перед тем, как продать жилье, полностью или частично принадлежащее несовершеннолетнему, необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства. Согласие органа опеки на продажу квартиры предоставляется на следующих условиях:

• Ребенок взамен должен стать собственником доли не меньшей площади в другом жилье;
• Новое жилое помещение не должно уступать по своим потребительским характеристикам продаваемому жилью;

Если вышеуказанные требования не достижимы по объективным причинам, разрешается заменить их выплатой ребенку денежной компенсации, эквивалентной нанесенному ему имущественному ущербу. Распорядиться данными денежными средствами может сам ребенок после обретения полной дееспособности (наступления возраста 18 лет) или с разрешения органа опеки.

Нюансы приватизации: налог с продажи квартиры

Продажа недвижимого имущества считается доходом, поэтому продавец после сделки облагается НДФЛ по ставке в 13 %. При расчете налогооблагаемой базы необходимо учитывать следующий тонкости. В соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ минимальный период владения недвижимостью, освобождающий от уплаты НДФЛ, в случае приватизации составляет 3 года. Если продать квартиру раньше, чем пройдет данный срок, придется платить налог. Также на основании пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ можно воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн. руб. Если стоимость квартиры меньше указанной суммы, продавец полностью освобождается от налога, если больше — из цены договора вычитается 1 млн. руб., оставшаяся сумма используется для расчета суммы налога.

Пример. Стоимость квартиры — 2 млн. 250 тыс. руб., срок владения после приватизации меньше 3 лет. При определении налогооблагаемой базы из суммы дохода вычитается 1 млн. руб. Налог составит 162 тыс. 500 руб.

Взамен указанного вычета можно воспользоваться другим, компенсирующим расходы на приобретение жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Однако в случае приватизации жилья применять его не выгодно — затраты на бесплатную приватизацию всегда меньше суммы в 1 млн. руб.

Также в случае продажи квартиры и покупки другого жилья в один налоговый год на основании п. 3 ст. 220 НК РФ можно компенсировать затраты на уплату НДФЛ с помощью третьего имущественного вычета (13 % от суммы до 2 млн. руб.). Данный вычет может быть применен совместно с вычетом в 1 млн. руб. В такой ситуации можно полностью или частично компенсировать уплату налога за доход от продажи квартиры.

Расчет суммы налога и применения налоговых вычетов производится в налоговой декларации, которую нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости. Однако если приватизированная квартира находилась в собственности больше минимального срока владения (3 года), то не только не придется платить налог, но и не нужно подавать саму декларацию.

Частые вопросы и ответы на них

Сохраняют ли лица, отказавшиеся от участия в приватизации, право пользования помещением после ее продажи?

Да, право пользования помещением членами семьи нанимателя, отказавшимися от приватизации, сохраняется. В том числе право пользования помещением остается и у бывших членов семьи, например, супруга после развода. Однако оно сохраняется лишь до того момента, пока граждане прописаны в квартире. Поэтому покупателю приватизированного жилья нужно требовать, чтобы все жильцы выписались из квартиры до сделки. Подтверждением выписки является справка из паспортного стола.

Законодательство не накладывает запрет на продажу недвижимого имущества в домах, признанных аварийными. Поэтому такую квартиру можно продать по обычному договору купли-продажи. Исключением являются случаи, когда собственник уже заключил договор с администрацией о выкупе помещения, выплате компенсации или обмене на другое жилье. Также продажа запрещена, если судом принято решение о принудительном выселении в связи с отказом собственника заключить подобное соглашение.

Если помещение было приватизировано в браке, но один из супругов отказался от участия в приватизации, то в случае его продажи получать согласие не нужно.

Ст. 20 Жилищного кодекса предусматривает процедуру деприватизации — передачу приватизированного помещения обратно в собственность муниципалитета или органа исполнительной власти. Возвратить жилье вправе только те лица, на кого была оформлена приватизация, при этом государственный (муниципальный) орган не вправе в этом отказать и обязан заключить с бывшим собственником договор социального найма. Однако денег за возврат не выплатят — деприватизация осуществляется безвозмездно. Можно поучаствовать в электронных торгах на госзакупках — органы местного самоуправления и государственной власти нередко приобретают жилье для своих нужд. Но нужно учитывать, что цена продажи на торгах обычно ниже среднерыночной.

Теоретически можно продать жилье через договор дарения или залога. Тогда платить налог не придется, так как сумма продажи не будет фигурировать в соглашении. Однако нужно учитывать, что такие сделки являются притворными и признаются юридически ничтожными.

Какие сложности могут возникнуть

Как только гражданин заключил договор приватизации и зарегистрировал право собственности, он вправе распоряжаться своим имуществом любым законным способом, в том числе и продать его. Однако необходимо учитывать, что сделка может быть осложнена наличием нескольких собственников, в том числе и несовершеннолетних. Также необходимо помнить, что в случае свежей приватизации придется заплатить налог в пользу государства.

Существуют и другие нюансы, например, связанные с правами жильцов. Учесть все тонкости в случае продажи такого жилья нелегко. Помочь в этом может бесплатная консультация юриста, получить которую можно на нашем сайте.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.