Взыскание неустойки с застройщика: чек-лист и mind-карта
Сегодня среди обращений в суды общей юрисдикции одно из первых мест занимает взыскание неустойки с застройщика. Недобросовестные строительные компании берут деньги с будущих жильцов, а потом замораживают строительство. В лучшем случае – не соблюдают сроки сдачи объекта и выдают ключи от недоделанных квартир. Наш эксперт, ведущий юрист Европейской юридической службы Дмитрий Емельянов подготовил чек-лист и mind-карту, которые помогут в данной ситуации.
Чек-лист
Первым делом необходимо проверить идентифицирующие застройщика сведения через бесплатный сервис ФНС России «Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП» (https://egrul.nalog.ru/) на предмет изменения формы юридического лица и его наименования. Это необходимо для корректного отражения в претензии и исковом заявлении наименования застройщика, что в свою очередь является важнейшим условием надлежащего извещения застройщика о наличии к нему претензий, а также исковых требований. Для этого потребуются ИНН, ОГРН (ОГРНИП) или наименование юрлица (ФИО ИП). Эти данные Вы можете узнать из Вашего договора долевого участия в строительстве.
Через https://bankruptcy.kommersant.ru/, а также через систему https://my.arbitr.ru/ необходимо проверить не находится ли застройщик в стадии банкротства. В случае, если в отношении застройщика введена одна из процедур, применяемых по делу о банкротстве застройщика, неустойку можно будет взыскать в арбитражном суде, рассматривающем дело о банкротстве, однако шансы получить присужденные денежные средства незначительные. В первую очередь, в такой ситуации следует подготовить заявление о включении квартиры в реестр требований о передаче жилых помещений арбитражному управляющему либо в Арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в зависимости от применяемых положений Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», применяемом в деле о банкротстве застройщика.
Через электронную систему проверки контрагентов, а при ее отсутствии через сайты системы ГАС РФ «Правосудие» проверить судебную нагрузку на застройщика. Если застройщик участвует в качестве ответчика в десятках судебных процессов, шансы на фактическое исполнение решения суда снижаются.
Затем через систему проверки задолженности на сайте ФССП России проверить долговую нагрузку застройщика. Если в отношении застройщика возбуждено большое количество исполнительных производств, сумма взыскания по которым превышает 1 млн руб., и такие исполнительные производства в свою очередь возбуждены более двух месяцев назад и по настоящее время не исполнены, то шансы на своевременное исполнение решения суда также снижаются.
Если застройщик не находится в стадии ликвидации, не проходит процедуру банкротства, по данным системы ГАС РФ «Правосудие» не имеет высокой судебной нагрузки, не имеет задолженности, не погашенной на протяжении длительного времени по данным базы ФССП России, то можно сделать вывод о способности застройщика исполнять долговые обязательства своевременно, вытекающие, в том числе, из судебных постановлений. В такой ситуации есть вероятность фактического исполнения решения суда. Можно готовить иск в суд. Высокая судебная и долговая нагрузки у застройщика не препятствуют обращению в суд, однако целесообразность, исполнение судебного решения и фактическое получение денег остаются под вопросом.
ФОРМЫ
- о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и компенсации морального вреда заявления о выдаче исполнительного листа (гражданский процесс) заявления в банк о направлении исполнительного документа (от физического лица) заявления об отзыве исполнительного документа (в кредитную организацию)
В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» выбрать суд для обращения с наилучшей судебной практикой в части суммы взыскания и скорости рассмотрения дела в суде. Напомним, что иск о защите прав потребителя может быть предъявлен по выбору истца в суд по месту:
- нахождения организации, а если ответчиком является ИП, – его жительства;
- жительства или пребывания истца;
- заключения или исполнения договора.
Закон дает нам право выбора, и этим правом нужно воспользоваться. Выбирать суд следует не только исходя из его территориальной доступности, загруженности, скорости рассмотрения дел, но и исходя из сложившейся судебной практики, в части суммы удовлетворения законного требования потребителя – дольщика. Именно на эти аспекты следует обратить внимание при изучении судебной практики. Исход дела можно считать удачным, когда суд взыскивает не менее 1/2 части требуемой неустойки и накладывает на застройщика штраф в пользу потребителя не менее 25% от присужденной в пользу потребителя суммы. Если аналогичное дело рассматривается в суде в срок, не превышающий трех месяцев, то такой срок рассмотрения дела можно считать более чем удовлетворительным.
После вынесения решения и вступления решения суда в законную силу, обратиться в суд с заявлением на изготовление исполнительного листа, составленном в свободной форме. Напомним, что в соответствии со ст. 209, ст. 321 Гражданского процессуального кодекса решение суда вступает в законную силу в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме. В соответствии со ст. 199 ГПК РФ суд общей юрисдикции обязан изготовить решение суда в окончательной форме в течение пяти дней с момента принятия решения по делу. Срок выдачи исполнительного листа по решению суда по делу о взыскании неустойки с застройщика не регламентирован кодексом, на практике этот период обычно составляет несколько недель.
Получить полный доступ к «Энциклопедии судебной практики» интернет-версии системы ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Обратиться в ФНС России с запросом об открытых банковских счетах застройщика. Запрос о предоставлении сведений о счетах должника пишется в свободной форме со ссылкой на вынесенное судебное решение и полученный во исполнение этого решения исполнительный лист. При обращении в налоговый орган с запросом о получении информации о счетах должника для подтверждения своих прав на получение указанной информации необходимо одновременно предъявить подлинник исполнительного листа с неистекшим сроком предъявления к исполнению. Срок предъявления листа к исполнению составляет три года со дня вступления судебного акта в законную силу. В случае представления в налоговый орган копии исполнительного листа, одновременно предъявляется подлинник исполнительного листа. При предъявлении взыскателем в налоговый орган подлинника исполнительного листа, налоговый орган после документального фиксирования факта его наличия возвращает подлинник исполнительного листа взыскателю. Согласно п. 10 ст. 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», налоговые органы представляют запрошенные сведения в течение семи календарных дней со дня получения запроса.
После получения сведений об открытых счетах должника в банке нужно написать в банк заявление в свободной форме о предъявлении исполнительного листа к исполнению, в котором следует сослаться на судебное решение, исполнительный лист, а также отразить реквизиты для перечисления взысканной с застройщика суммы. Заявление и исполнительный лист предъявить в банк на исполнение. В соответствии с Информационным письмом Банка России от 27 марта 2013 г. № 52-Т «Об обеспечении незамедлительного исполнения требований о взыскании денежных средств», денежные требования, отраженные в исполнительном листе, подлежат незамедлительному исполнению. Фактически срок исполнения растягивается до пяти рабочих дней. Следует обратить внимание на то, что налоговая инспекция не предоставляет сведения о наличии средств на счетах застройщика. До предъявления листа и принятия его к исполнению, банк также не сообщит Вам о наличии или отсутствии денежных средств на счетах застройщика. Если требования отраженные в исполнительном листе не исполнены банком в течение пяти рабочих дней, следует поинтересоваться в банке о причинах неисполнения. Если причина в отсутствии денежных средств на счете должника, следует подождать их поступления или отозвать исполнительный лист из банка и предъявить его к исполнению в другой банк, при наличии открытого счета в другом банке, либо предъявить исполнительный лист к исполнению в ФССП России. Можно изначально предъявить лист к исполнению в ФССП России, но я не рекомендую это делать в связи с длительным сроком исполнения.
Mind-карта
Если вы хотите поделиться своим опытом по составлению чек-листов, пожалуйста, напишите нам на адрес editor@garant.ru.
Как участнику долевого строительства взыскать неустойку с застройщика в 2022 году
За годом пандемии наступил год санкций. Правительство не допускает банкротства строительных компаний. Растут предложения банков по получению ипотеки и, как следствие — количество дольщиков-участников строительства многоквартирных домов. В статье я рассмотрю вопрос взыскания штрафных санкций за нарушение застройщиком срока сдачи квартиры дольщику. Как правильно составить претензию? Что делать для получения денег от проштрафившегося строителя?
Мораторий правительства и его распространение на участников долевого строительства
Мораторий — отсрочка платежей вследствие чрезвычайных обстоятельств, устанавливаемая правительством. В нашем случае мораторий на применение неустойки к застройщику за нарушение сроков сдачи участнику долевого строительства квартиры установлено Постановлением Правительства РФ № 479 от 26.03.2022 г.
Кажется, что в 2022 году дольщик не сможет взыскать положенные штрафные санкции. Это не так. На участников долевого строительства распространяются требования указанного Постановления, однако права дольщиков также прописаны и в законах («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и «О защите прав потребителей»), которые имеют главенствующую роль над подзаконными актами (Постановления Правительства являются подзаконными актами).
Чем грозит введение моратория участнику долевого строительства
Помните, что мораторий на взыскание неустойки не ограничивает право дольщика на подачу исковых требований к застройщику. Суд примет заявление и вынесет по нему решение. Поэтому, действуя поэтапно, опираясь на некоторые советы из настоящей статьи, отказываться от обращения в суд и переносить обращение в суд на следующих год не следует. Суд примет решение с учетом отсрочки его исполнения до конца 2022 года.
С 29 марта до 31 декабря 2022 года введены меры, касающиеся взыскания штрафных санкций с застройщика за нарушение сроков сдачи квартиры дольщику. Размер неустойки при нарушении сроков передачи квартиры участнику долевого строительства может разительно отличаться и зависеть от методики его расчета.
Первый шаг для отстаивания своей позиции перед застройщиком
Вы решили взыскать штрафные санкции с застройщика. С чего начать? Для взыскания неустойки убедитесь, что на руках у вас договор долевого участия в строительстве. Иногда сделки по купле-продаже не построенных квадратных метров застройщик предлагает совершать по предварительным договорам купли-продажи, договорам участия в жилищных кооперативах и др.
Проверьте, оплачен ли договор долевого участия. Возьмите справку из банка о перечислении застройщику кредитных средств, если воспользовались ипотечной программой.
Обратитесь к застройщику с письменной претензией. Изложите требования, подтвердив расчетом. Маленькая хитрость: не возите претензию застройщику. Воспользуйтесь системой электронной отправки писем. Теперь такие письма имеют статус заказных.
Срок при расчете штрафных санкций
Есть варианты, выбираемые дольщиками. Помочь и наглядно показать, какие суммы неустойки подлежат взысканию, поможет калькулятор расчета неустойки по ДДУ.
Задолженность на день наступления обязательств. Если вашим договором предусмотрен день сдачи квартиры, либо указан период, в течение которого произойдет сдача, то расчет неустойки производится на этот день.
Как пример, давайте сделаем расчет неустойки по данному правилу на 01 августа 2022 года, если стоимость квартиры 10 000 000,00 рублей, срок сдачи квартиры по договору «не позднее третьего квартала 2021 года»:
Задолженность на день фактического исполнения. В данном случае это день, когда дольщик получил ключи от квартиры. Для сравнения давайте посмотрим разницу в размере неустойки с предыдущим расчетом:
Задолженность по периодам действия ставки. Данный вид расчета имеет место, но редко суды соглашаются с этим расчетом. Таблица ниже показывает, почему размер неустойки самый высокий.
Воспользуйтесь небольшим советом при выборе метода расчета неустойки. Судебная практика в 2022 г. показывает, что суды, согласно Указанию Банка России от 11 декабря 2015 года № 3894-У приравнивают к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату, то есть с 80% долей вероятности судом будет применен расчет задолженности на день наступления обязательств. Не забудьте указать в требовании к застройщику о том обстоятельстве, что если он их не удовлетворит в добровольном порядке, то суд взыщет с застройщика штраф в размере 50% от суммы неустойки, указанной в решении.
Выбор суда для подачи иска
В договоре долевого участия в строительстве прописывается срок, который предоставляется застройщику на подготовку ответа на претензию о выплате штрафных санкций. Этот срок прошел? Пора подавать исковое заявление в суд. Выберите не тот суд, время рассмотрения дела затянется.
Иск по месту нахождения застройщика. Проверьте, указано ли в договоре требование, которое определяет ваши действия по выбору суда при подаче претензии на застройщика. Увидите, что условие о рассмотрении судебных дел в судах по местонахождению застройщика, застройщик предусмотрел заранее. Адрес и наименование суда, который рассматривает иски в районе застройщика, можно узнать по телефону горячей лини судов общей юрисдикции вашего региона. В Московской области, например, можно воспользоваться электронными сервисами.
Иск по месту нахождения участника долевого строительства. По правилам гражданско-процессуального кодекса иски о защите прав потребителей предъявляются в суд по месту жительства истца. Адрес и наименование суда можно узнать по телефону горячей лини судов общей юрисдикции вашего региона. В Москве, например, можно воспользоваться электронными сервисами.
Получить денежные средства вы сможете после вынесения положительного решения суда в пользу участника долевого строительства.
Срок вступления решения суда в силу
Суд прошел. Решение в вашу пользу оглашено. Это не значит, что оно вступило в силу. Момент вступления решения в законную силу определен для решений всех судов общей юрисдикции. Решение вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Этот срок составляет 1 месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть мотивированного решения, а это еще 5 дней.
Действия, когда застройщик обжаловал решение
Подготовка возражений на жалобу застройщика. Застройщик не согласен, что суд согласился с требованием дольщика и присудил взыскать со строителя неустойку и штраф за нарушение срока передачи квартиры. Обратился с жалобой в суд апелляционной инстанции.
По статистике, только 14% решений, принятых судами в первой инстанции, отменяются судами по апелляционным жалобам.
Нужно ли подавать возражения на жалобу застройщика? Нужно. В свободной форме напишите в суд ваше согласие с принятым решением и заявите о несогласии с жалобой застройщика. Отправьте это письмо в суд, который принял первое решение.
Помним, что решение в данном случае вступает в силу после рассмотрения судом этой жалобы, если обжалуемое решение суда не отменено. Если определением суда апелляционной инстанции отменено или изменено решение суда первой инстанции и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно.
Получение решения. Получение исполнительного листа. Жалоба застройщика не повлияла на итог по решению суда первой инстанции. Решение считается вступившим в силу. Подготавливаем заявление о выдаче решения на руки и отправляем в суд по почте или через канцелярию суда. Одновременно рекомендуем подготовить и передать в суд также заявление о выдаче исполнительного листа по вступившему в законную силу решению.
Обращение за получением денег
Победа в суде, получение исполнительного листа — начало взыскания денежных средств с застройщика. На выбор победителя можно обратиться в службу судебных приставов по местонахождению застройщика или обратиться в отделение банка, в котором открыт расчетный счет застройщика.
Обращение к судебным приставам. Адрес и наименование территориального подразделения службы судебных приставов, которые обязаны возбудить исполнительное производство и начать взыскание денег в вашу пользу, можете узнать по телефону горячей линии федеральной службы судебных приставов.
Напишите заявление в свободной форме о возбуждении исполнительного производства, приложите оригинал исполнительного листа и предайте в канцелярию. Заявление взыскателя и исполнительный лист передаются судебному приставу-исполнителю в трехдневный срок со дня поступления в подразделение судебных приставов. Судебный пристав-исполнитель в трехдневный срок со дня поступления к нему исполнительного листа выносит постановление о возбуждении либо об отказе в возбуждении исполнительного производства.
Обращение в банк застройщика. Дольщик, получив оригинал исполнительного листа, может не подавать заявление в службу судебных приставов, а обратиться в банк, в котором у застройщика открыт расчетный счет. Наименование банка и реквизиты счета узнайте из договора долевого участия в строительстве в разделе «Реквизиты сторон».
Чтобы узнать, услугами какого еще банка пользуется должник, обратитесь в налоговый орган с заявлением о предоставлении сведений о счетах должника — и получите эту информацию по истечении 7 дней.
Банк, получивший исполнительный лист, обязан самостоятельно установить счета и списать денежные средства со всех имеющихся счетов в пределах суммы, указанной в исполнительном листе.
Выводы
Пользуетесь своими правами, которые предоставляет государство в случаях, когда застройщик нарушил сроки передачи вашей квартиры. Действия моратория в 2022 году не позволяет застройщику нарушать ваши права, не выполняя свои обязательства. Не ждите получения ключей. Идите в суд сейчас, если просрочка уже есть.
Не верьте, что, если вы, как участник долевого строительства квартиры, потребуете выплату штрафных санкций, застройщик обанкротится. Строителя банкротят не дольщики, а банки, подрядчики и поставщики.
Надеюсь, вам помогут советы в статье отстоять свои права.
Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории
